Muitos segmentos precisam de planejamento para começar, mas especialmente o da construção civil, uma vez que um empreendimento leva algum tempo para começar por conta de uma série de burocracias e tributos que precisam ser adiantados para o início das obras. O primeiro passo é analisar com clareza o porte desse projeto, pois uma obra pequena (consideramos até 500m²) pode ser realizada por pessoa física, já que pode não haver um alto ganho de capital e a tributação nessa modalidade é menor.
Por outro lado, se o empreendimento for maior ou mesmo ocorra mais de uma obra que componha tamanho superior à 500m², aqui na COAN sugerimos a instituição de uma empresa, normalmente a Sociedade de Propósito Específico (SPE), um tipo jurídico de empresa que possui uma finalidade especifica para um empreendimento imobiliário e terá prazo determinado, servindo especialmente para a obra em questão. Outra vantagem nessa modalidade é que possível buscar parceiros para investir no projeto, sendo o investidor cotista ou mesmo uma pessoa jurídica, como incorporadoras.
Em ambos os casos existe o benefício da economia tributária, além de minimizar os riscos relacionados à obra, evitando qualquer impacto no seu patrimônio como pessoa física. Em alguns casos, quando há a instituição de um condomínio, o CNPJ da SPE também pode ser transferido para que a administração condominial utilize para realizar qualquer tipo de manutenção.
Os imóveis para revenda têm tributos que podem chegar a 15% do valor total do lucro, o que gera uma grande perda financeira para o proprietário enquanto pessoa física. Já com a Sociedade de Propósito Específico, é possível tributar a construção por intermédio de um CNPJ especifico que a Receita Federal libera para apuração das vendas do empreendimento no RET (regime especifico de tributação) com redução da alíquota para 4%, otimizando os lucros dos proprietários do empreendimento imobiliário.
Para conseguir esse CNPJ especifico no RET, não basta constituir uma empresa SPE, é necessário registrar a matricula do imóvel em cartório com a menção de Patrimônio de Afetação e solicitar a Receita Federal o Regime Especial de Tributação (RET), apenas com esse menção na escritura do imóvel a empresa SPE terá possibilidade de apuração pelo RET, onde a taxa chega a 4%. A economia tributária feita nesses procedimentos é enorme e muito vantajosa.
Outro tributo que pode ser cobrado na construção civil é a taxa de 11% de retenção de INSS via nota fiscal para as empresas que prestam qualquer tipo de serviço no empreendimento. Essa tarifa é cobrada em todos os casos, com exceção das obras que são feitas a partir do SIMPLES Nacional e, segundo a Instrução Normativa RFB nº 971 de 2009, a dispensa da retenção também ocorre quando determinados serviços, como vistoria, são executados ou quando um sócio da SME é o prestador e o faturamento for inferior a R$ 12 mil.
Qualquer tipo de economia é fundamental para manter o orçamento de projetos reduzido e em controle e é exatamente por isso que na COAN recomendamos o planejamento prévio de qualquer negócio.
Por Fábio Barretta
